Ответ: Вступивший в силу с 01.03.05 г.Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу с 01.03.05 г. , установил порядок согласования проведения реконструкции чердачных/мансардных помещений в многоквартирных домах.
Помещение мансарды (чердака), а равно и иные помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст.36, ЖК РФ). Принятие решения о проведении реконструкции относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведения реконструкции мансарды с передачей помещений в ней инвесторам в собственность требуется согласие каждого собственника помещений этого дома, так как помещение мансарды/чердака находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
При передаче отреконструированных помещений в собственность инвесторов произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3, ст.36, ЖК РФ). Решение по передаче мансардных помещений инвесторам принимает большинство (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст.ст.45–48 ЖК РФ. При этом решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, будет обжаловано собственником помещения в судебном порядке, если собрание прошло без него, либо если таким решением нарушены его законные права. Заявление об обжаловании подается суд в течение 6 месяцев со дня несправедливого решения. Суд, учитывая все обстоятельства дела, может оставить в силе обжалуемое решение, особенно, если голос собственника не смог повлиять на результаты голосования. Тогда допущенные нарушения не считаются существенными и принятое решение не влечет за собой причинение убытков указанному собственнику. На результаты голосования по вопросу реконструкции мансарды с дальнейшей ее передачей в собственность третьих лиц влияет голосование каждого собственника помещений в данном доме.
Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома . Таким образом, жители этих этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.
Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами:
С оформлением мансардного помещения в собственность;
Без оформления в собственность (на правах аренды либо безвозмездного пользования).
Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличия ТСЖ, количества членов ТСЖ, состава членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и т.д.
Оформить чердачное или мансардное помещение в собственность можно при следующих условиях:
Дом, в котором располагается приватизируемое чердачное помещение, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции;
Должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным помещением (возможно потребуется согласие всех жильцов);
имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.
Хотя «место под крышей» и является общей собственностью жильцов, а не муниципальных властей, приватизировать чердачное помещение могут только те владельцы, которые проживают на верхнем этаже дома. Для этого заинтересованному лицу даже не обязательно созывать общее собрание. Достаточно обойти дом с подписным листом.
После ремонта чердачными помещениями могли бы пользоваться все собственники квартир в доме. Например, разместить там офис правления ТСЖ, управляющей компании или уполномоченного по непосредственному управлению домом (если выбрана одна из этих трех форм управления). Можно на выгодных условиях сдать чердак в аренду коммунальным, жилищным службам, обустроить там тренажерный зал, солярий, домашний кинотеатр и т.п. А наружные стены сдать агентствам для размещения на них рекламных плакатов и щитов.
Собственники могут дать согласие на:
Передачу чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);
Реконструкцию чердака с уменьшением общей долевой собственности (часть общей собственности передается покупателю) или без таковой.
От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть освоение чердачного пространства.
Порядок сбора необходимых документов для оформления мансард/чардака
1. Получение чердака/мансарды в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:
Получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья (ТСЖ или ЖСК);
Заключение договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;
Получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование;
Проведение переустройства чердака;
Получение акта о проведенном переустройстве;
Внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.
Данные действия регламентируются следующими нормативными документами:
Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ от 22.12.2004); Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»; Постановлением Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
2. Реконструкция или надстройка мансардного этажа с последующей передачей помещений клиенту в собственность.
В этом случае схема такова:
Принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;
Получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;
Проведение строительных и строительно-ремонтных работ и последующий ввод в эксплуатацию реконструированных помещений;
Внесение изменений в техническую и иную документацию;
Передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на данное помещение.
Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».
Основным условием совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.
Оформление чердаков и мансард в собственность
Оформление прав на переустройство чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа (приватизацию чердака) осуществляется посредством проведения реконструктивных работ в рамках законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации с учетом применения специального законодательства, регулирующего вопросы строительства, реконструкции, предпроектной и проектной подготовки, схематично выглядит следующим образом:
Присоединение чердака или мансарды (приватизация мансарды чердака)
Этап первый
Сбор документации об юридически значимых фактах праводееспособности и исходных данных об объекте предполагаемых инвестиций (здании, домовладении):
Юридический статус (организация, гражданин);
Право на жилище (собственность, наем, аренда, безвозмездное пользование);
Способ приобретения права на жилище (долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа, приватизация и т.д.);
Предполагаемый объем инвестиций (в денежном выражении);
Принадлежность здания к тому или иному жилищному фонду (государственный (в том числе ведомственный), частный);
Сведения о балансодержателе здания (например, Дирекция единого заказчика района, специализированная управляющая компания);
Наличие зарегистрированного в установленном порядке Кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) и паспорта домовладения (здания), составленного органом технической инвентаризации;
Наличие либо отсутствие зарегистрированного Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и его отношение к эксплуатации домовладения (здания).
Этап второй
Определение технической возможности переустройства чердачных помещений:
Получение у балансодержателя (эксплуатирующей организации) здания (домовладения) заверенной копии Паспорта домовладения;
Заказ в специализированной (проектной) организации на выполнение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений в мансардный этаж жилого или иного (офисного) типа;
Получение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений. По техническому заключению определение перспективы инвестиционного процесса по переустройству (реконструкции) чердачных помещений либо его прекращение.
Этап третий
При положительном техническом заключении, т.е. наличии технической возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений, Исполнитель обязуется:
Подготовить необходимые документы для обращения в префектуру соответствующего (по месту нахождения объекта) административного округа с целью организации и проведения специального конкурса по определению инвестора, претендующего на проведение работ по переустройству (реконструкции) чердачных помещений, и передает их в конкурсную комиссию префектуры. В состав документов входят: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Состав инстанций (служб), согласующих проектную документацию, определяет конкурсная комиссия префектуры;
Оформить результаты конкурса в виде заверенной копии распоряжения префекта, утверждающего решение конкурсной комиссии;
Получить заключение и учетную регистрацию инвестиционного контракта на реконструкцию чердачных помещений.
Этап четвертый
Разработка проекта;
Заключение договора строительного подряда, сопровождающегося заключением со страховой компанией договора о страховании рисков при выполнении подрядчиком строительных работ;
Оформление государственной приемки объекта реконструкции (акты приемки, распоряжения об утверждении актов приемки);
Оформление документа ввода в эксплуатацию, справки о присвоении адресных реквизитов;
Заказ и получение документов технической инвентаризации, государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество (помещения мансардного этажа);
Государственная регистрация права собственности на помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»).
Незаконное оформление чердачных помещений
В последнее время участились случаи неправомерной приватизации чердаков. Часто это происходит с санкции территориальных управлений административных районов. Жильцы дома, где произошла незаконная приватизация чердачных помещений, могут обжаловать ее в судебном порядке, так как в соответствии с действующим законодательством реконструкция любых помещений в доме может осуществляться лишь с согласия собственников квартир (положения Жилищного кодекса РФ и других регламентирующих документов). Согласно ст. 35 Конституции РФ, ст. 117 ГК РСФСР, ст. 3 Закона РФ «О собственности» и ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью производится лишь по соглашению всех ее участников, и никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.
Если окажется, что муниципальные власти, не получив согласия собственников квартир, отдали чердак вашего дома в аренду коммерческим фирмам, владельцы жилья и долевых метров чердачного помещения (через правление ТСЖ, управляющую компанию или уполномоченного по непосредственному управлению домом) вправе начать в судебном порядке процедуру восстановления своих законных прав. Как использовать чердачное помещение согласно ЖК РФ, решают теперь не городские чиновники, а только собственники квартир.
Правовой основой федерального уровня для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа являются следующие законодательные акты:
Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Правовой основой регионального уровня, например в г. Москве, для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в помещения мансардного типа является в настоящее время специальный правовой акт г. Москвы – «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ. В нем предусмотрено, что приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду).
«Положение
об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах в г. Москве»
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и во исполнение постановления Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы»:
1. Установить, что:
1.1. Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектами административных округов.
1.2. Инвестиционные договоры на выполнение работ, связанных с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают префектуры административных округов.
1.3. При устройстве мансард в жилых домах инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.
1.4. При заключении инвестиционных договоров, связанных с устройством мансард, инвесторы обязаны оплатить в бюджет города стоимость прав инвестирования, определяемую согласно п. 3.2 данного распоряжения. Средства, полученные от оплаты прав инвестирования, направляются на выполнение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования.
1.5. При проведении работ по устройству мансард в жилых домах инвесторам необходимо осуществить компенсационные выплаты собственникам (нанимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ.
Право на компенсации за счет инвесторов имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.
2. Утвердить «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве».
3. Департаменту муниципального жилья в месячный срок:
3.1. Разработать и утвердить «Инструкцию по регистрации прав собственности на вновь созданные жилые помещения мансардного типа».
3.2. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета стоимости права инвестирования при освоении чердачного пространства в жилых домах.
3.3. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением строительных работ согласно постановлению Московской городской думы от 17.01.96 № 5.
3.4. Разработать и утвердить «Положение о проведении конкурсов по реализации прав инвестирования при устройстве мансард в жилых домах г. Москвы».
4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В., префектов административных округов.
Мэр Москвы Ю.М. Лужков
Приложение к распоряжению мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ
1. Термины и определения:
Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);
Этаж мансардный – этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);
Освоение чердачного пространства – проведение работ (мансардное строительство) с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.
2. Общие положения
2.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок освоения чердачных пространств для устройства мансард в жилых домах в г. Москве.
2.2. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы», в развитие постановления Правительства Москвы от 14 декабря 1993 года «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа» № 1149 и распоряжения мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ «О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта».
2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства (мансардное строительство) на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.
2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.
При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года № 39-РМ. Учитывая, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований Московского земельного комитета по данному вопросу не требуется.
2.5.Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.
3. Порядок оформления документов
3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.
3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.
Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.
Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать часть стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.
По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.
3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.
3.4. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.
3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.
3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.
3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.
3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.
3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся Мосгор БТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.
3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.
Достаточно часто у собственников квартир, над которыми расположены чердачные или мансардные помещения возникает желание присоединить часть чердачного помещения к своей квартире. Возможно ли это, и если да, то каковы необходимые действия? Каким образом возможно оформление права собственности на созданное в результате реконструкции чердачное помещение?
Прежде всего, необходимо понимать правовой режим чердачного помещения, иными словами, кому оно принадлежит? В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки как помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим законодательством чердачные помещения отнесены к общему имуществу дома.
Необходимо отметить, что чердачное помещение в доме может также находиться в собственности Санкт-Петербурга, в таком случае законом предусмотрен иной порядок реконструкции таких помещений, в данной статье рассматривается только реконструкция чердачного помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Кроме того, необходимость получения согласия на реконструкцию помещения в присоединения к последнему части общего имущества в многоквартирном доме установлена также п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Каким образом можно получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме? Жилищный и Гражданский кодексы РФ предусматривают в таких случаях необходимость проведения общего собрания жильцов.
Вопросам подготовки, проведения и оформления результатов общего собрания жильцов необходимо уделить самое пристальное внимание, так как в случае, если впоследствии Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу или судом будет установлено отсутствие надлежащего уведомления жильцов, оформления бюллетеней для голосования, факты голосования вместо собственников помещений иных лиц, или иные нарушения при проведении общего собрания жильцов, то в регистрации права собственности на реконструированный объект будет отказано.
В частности, районными судами города Санкт-Петербурга были вынесены следующие акты по вопросам проведения общего собрания жильцов для получения согласия на реконструкцию чердака.
Например, решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 06 марта 2013 г. по делу №33-9606/2013, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2013 г., в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру с мансардой, созданную в результате реконструкции отказано, со ссылкой на то, что действующим законодательством «установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех без исключения собственников помещений в данном доме».
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2013 г. по делу N А56-24391/2013 установлено, что в нарушение статьей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации регистрирующему органу не были представлены доказательства наличия согласия всех собственников помещений в доме на отчуждение общего имущества, в связи с чем отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности на квартиры, созданные в результате реконструкции на мансардном этаже, был признан законным.
Однако Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 по делу N А56-24391/2013 данное постановление суда апелляционной инстанции было отменено со ссылкой на следующее: на момент создания товарищества собственников жилья и проведения собрания от 04.06.2004 отношения, связанные с управлением многоквартирным домом и пользованием общим имуществом, регулировались Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Согласно статье 22 данного Закона общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев и является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что ни инвестиционный договор, ни решение собрания товарищества собственников жилья не оспорены ни жильцами, ни иными заинтересованными лицами, а также не признаны в судебном порядке недействительными (решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22.06.2010 по делу N 2-4625/10 Деменкову В.П., являющемуся собственником квартиры в данном доме, отказано в иске об обязании привести чердачные помещения в прежнее состояние. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 по делу N 2-2324/11 Деменкову В.П. и другим домовладельцам отказано в удовлетворении исковых требований, обосновывавшихся, в частности, проведением реконструкции без их согласия, об определении порядка пользования чердачными помещениями).
При рассмотрении иного дела, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 22.07.2013 N 33-11404/2013 было удовлетворено требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, поскольку собственники помещений дома о проведении собрания в форме заочного голосования были извещены ненадлежащим образом, из бюллетеней голосования невозможно установить количество голосов, принимавших участие в собрании.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2012 N 33-6560, принимая во внимание то обстоятельство, что оформленное в установленном законом порядке, с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения – квартиры путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, как и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют, установлено, что правовые основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на реконструированный объект отсутствуют.
Кроме того, планируя реконструкцию чердачного помещения, необходимо знать, что в силу положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства признано изменение параметров объекта, его частей (в частности, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
При этом жилищное законодательство порядок реконструкции помещений многоквартирного дома не регулирует. Такой порядок предусмотрен Градостроительным кодексом РФ.
Обычно такие квартиры называют пентхаусы и, к слову сказать, они совсем не распространены в средней полосе России. Напротив, такие строения очень популярны за рубежом, а в наших широтах подобной застройкой могут похвастаться только элитные коттеджи или многоэтажные комплексы.
Конечно, каждому гражданину хочется существенно улучшить условия своего проживания, именно поэтому он прибегает захвату некоторых помещений, которые ему не принадлежат.
Можно ли приватизировать?
Многие дома, построенные в нашей стране, имеют чердачное помещение. Некоторые граждане, мечтая воплотить свою мечту о двухэтажном строении, собираются выкупить чердак и, сделав его частью своей собственности, создать из него мансарду.
Можно ли приватизировать чердак над квартирой?
Да, если вы житель верхнего этажа, а над вами расположена мансарда.
Но как это сделать на самом деле в соответствии с законом и будет ли такое действие вообще законно?
Об этом расскажем вам в нашей статье, а также дадим некоторые советы, которые помогут вам приблизить заветную цель в виде приватизации чердака к реальности.
Когда приватизация невозможна?
Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.
Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью . Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака .
К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности , просто о ней забыли.
Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений . Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.
Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.
Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.
Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов .
По факту, чердак — это общедомовое имущество, ответственность за который несет управляющая компания , а на праве собственности он равно одинаково принадлежит всем жильцам.
Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия .
Также чердак нельзя приватизировать в случае, если он находится в аварийном состоянии . Тогда, к сожалению, ни вы, ни кто-либо другой не сможет приватизировать данную недвижимость, пока она не будет приведена в идеальное состояние, которое бы не составляло угрозу жизни.
Какие варианты существуют?
Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения . Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.
У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией .
Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.
Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.
Помните! Прежде чем начинать свои действия по приватизации вы должны получить соглашение всех населяющих данную постройку.
Предлагаем ознакомиться с информацией о том, для оформления и в каком случае, гражданину могут .
Пошаговая инструкция
Итак, для того чтобы вы стали полноправным владельцем чердачного помещения, вам необходимо:
- Провести общедомовое собрание жильцов;
- Попросить их проголосовать;
- При получении сто процентов голосов за то, чтобы занялись приватизацией, вы можете начать сбор документов;
- Документы вы должны предоставить и в управляющую компанию для ознакомления, и в администрацию города, а именно в комитет по приватизации;
- Дождаться результата рассмотрения;
- При положительном ответе приватизировать имущество в Росреестре.
Не забудьте! Перед тем как начнете сложную процедуру сбора документов, удостовериться, что данное жилое помещение в действительности не кем не занято, иначе все ваши старания будут напрасны.
Сбор документов
Документы можно разделить на две большие группы. В первую очередь, для приватизации чердачного помещения вам понадобятся документы от различных инстанций, но о них мы поговорим позже и в отдельной теме. Также вам понадобятся бумаги на квартиру , которые уже есть у вас на руках. К ним относятся следующие бумаги:
- Кадастровый план вашей квартиры;
- Технический план вашего жилого помещения;
- Правоустанавливающие документы, к которым относятся:
- свидетельство на право собственности на ваше имя или же имя одного из домочадцев;
- дарственная;
- документы, подтверждающие право на наследование данного жилого помещения.
- Ксерокопия вашего паспорта.
Получение согласия соседей
Получение согласия от соседей – важнейший пункт в вопросе приватизации
.
Ведь чердак по всем правилам – имущество общедомовое , если никто не успел его приватизировать многим ранее.
Если все 100% проживающих в доме проголосовали за то, что не против того, чтобы вы занялись приватизацией – смело приступайте к сбору документов, если же некоторые воздержались, не проголосовали или же вовсе посчитали, что вы пренебрегаете правами других жильцов – вы не можете претендовать на чердачное помещение.
Обращение в инстанции
Помимо документов, которые, так или иначе, уже есть у вас на руках, вам необходимо посетить ряд инстанций и собрать документы, обязательные для приватизации.
- Так, необходимо явиться в Роспотребнадзор и получить справку о том, что данное помещение и его использование не будут представлять опасности для жильцов дома.
- Следующий пункт вашего визита – ГУ МЧС . Там должны проверить или же просто выдать справку о том, что данное сооружение безопасно в плате техническом.
- Архитектурное управление должно одобрить ваш план соединения чердака с квартирой или же просто присоединения в единое имущество.
- Газовая инспекция должна также выдать разрешение на присоединение и подтвердить, что таким образом важнейшие коммуникации будут открыты для доступа.
- Обратитесь к архитектору , который должен составить проект вашего нового жилья с условием присоединения чердака.
Вес эти документы подаются в жилищный комитет , где в итоге вы должны получить окончательное заключение, которое и установит, возможна ли приватизация или же нет.
Если возможна – вы обращаетесь в администрацию города и уже там проводите заключительные этапы данного действия в виде получения документов и оформления в Росреестре .
Стоимость
К сожалению, практически невозможно определить стоимость подобного действия, так как она варьируется в зависимости от региона. Также разные цены установлены на получение технической документации.
Вы можете потратить от полутора до трех тысяч рублей на оформление архитектурного плана, и еще от двадцати до сорока тысяч на оформление мансардного помещения в собственность путем приватизации.
К сожалению, нигде не установлены единые тарифы и таксы на сбор документов и необходимые взносы.
Теперь вы знаете, как оформить чердак в свою собственность, и, правильно рассчитав силы и действия, вы можете приступать к данной процедуре уже сегодня.
Видео
Посмотрев это видео, вы узнаете как приватизировать чердак над своей квартирой.
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 5 минут
А А
Чердак — нежилое помещение, которое располагается между последним этажом и крышей многоквартирного дома. Площадь его примерно равняется площади квартиры, и потому в целях увеличения собственных жилых метров, квартирохозяин, жильё которого потолком граничит с чердачным помещением, вправе его приобрести в аренду либо в собственность, также возможна приватизация чердака над квартирой. Жилищный кодекс РФ (ст. 36) говорит о принадлежности чердака всем владельцам квартир в многоквартирном доме в порядке общей долевой собственности. Необходимо соблюсти законный порядок приватизации и учесть права иных владельцев квартир.
Можно ли приватизировать чердак над квартирой, что говорит закон?
N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001, Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъясняют понятие приватизации, дают общую характеристику процесса, определяют нормативную базу. Кроме них, на уровне субъектов России принимаются собственные законы, положения которых, впрочем, не должны расходиться с нормами федеральных. Существующая судебная практика, которая обработана и изложена тезисно в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.
Приватизация — процесс передачи прав собственника от государства (в частности — муниципалитета) гражданину. Стать таким путём обладателем собственного жилого помещения можно лишь однажды. Документально переход права оформляется договором, на основании которого гражданин получает свидетельство о праве.
Если в квартире прописано несколько человек, то все они обладают правом участия в приватизации. Это именно право, и потому его обладатель может отказаться его использовать (как отказаться от приватизации квартиры после приватизации ). Процедура является бесплатной: оплачивается только (за внесение органами регистрации данных в ЕГРП).
Ещё инициатор приватизации может потратиться на приведение собственных документов, нужных для начала процесса, в порядок :
- освежить справки,
- уточнить данные техпаспорта (ранее измерения производились при помощи рулеток, а не лазера, как сейчас, и потому допускались погрешности).
Или передоверить оформление процедуры своему представителю, тогда к затратам прибавится .
Согласно положениям Гражданского и Жилищного кодексов РФ, чердак в многоквартирном здании возможно оформить путём приватизации. Но, учитывая статус общей долевой собственности чердачного помещения для всех владельцев квартир в доме, требуется соблюдение определённых условий.
Чердак может быть необходим для обслуживания не одной, а нескольких квартир данного дома, для чего к нему нужно будет обеспечить свободный доступ круглые сутки.
Как приватизировать чердак над своей квартирой?
Подготовительным процессом перед приватизацией чердака над своей квартирой будет являться сбор необходимых для неё документов. Сюда входит и запрос выписки из ЕГРП о наличии действительного права собственности: благодаря ей можно узнать о том, кому принадлежит чердачное помещение и на каких условиях. Если уже имеется собственник, то такое помещение можно выкупить.
Кроме этого чердак можно использовать на правах аренды или безвозмездного (бесплатного) пользования. Последний вариант является самым удобным и простым из возможных, т.к. для его реализации требуется согласие не всех собственников квартир, а только двух третей.
Также следует знать, что если в доме запланировано проведение капитального ремонта, то налагается запрет на оформление чердачного помещения в собственность.
Одним из важных и интересующих пунктов приватизации являются её сроки.
Точных сроков узнать нельзя, так как кроме документов и установленных сроков их сдачи заказчику (заявителю) на руки, есть документы, получение которых может затянуться на полгода и более (согласие собственников жилых помещений). Временных затрат потребует и проведение ремонта чердачного помещения, а также устранение недочётов, выявленных во время специальных осмотров и проверок службами и ведомствами.
Куда обратиться?
Чтобы узнать о наличии коммунальных узлов на чердаке следует обратиться в следующие инспекции :
- Жилинспекция;
- Противопожарной надзор;
- Газовая служба;
- Архитектурный отдел местной администрации и т.д.
Лучше начать с посещения последнего указанного отдела, так как там можно заказать техпроект переустройства чердака. Ещё там подготовят особый план для проверяющих служб.
Для приватизации чердака необходимо согласие жильцов дома.
Техдокументы на чердак подготовят в БТИ.
На общем собрании ЖСК или ТСЖ требуется получить письменное согласие всех жильцов дома на приватизацию заявителем чердака. Это условие вытекает из режима общей долевой собственности на данное помещение и является необходимым условием продолжения процесса. Данный этап является самым сложным, и зачастую приватизация на нём и останавливается.
Далее следует обратиться в жилищный комитет, который выдаст своё разрешение на переустройство. Зачастую там выдаётся список служб, с которыми предварительно нужно согласовать переустройство (МЧС, газовая служба и т.д.).
После проведённой реконструкции чердак вводится в эксплуатацию. Затем вносятся изменения в техдокументацию (БТИ).
В рег. органе регистрируется право собственности.
Порядок действий
Чтобы получить в собственность чердачное помещение путём приватизации нужно
:
- Уточнить в ЖСК или ТСЖ сведения относительно проведения капитального ремонта дома.
- Заказать специальный технический осмотр чердачного помещения, благодаря которому можно будет узнать о возможности оформления его в собственность.
- Обратиться в отдел Минюста, МФЦ и заказать выписку из ЕГРП.
- Провести общий сбор собственников жилья и заручиться их письменным согласием (100%-ным или двух третей — в зависимости от целей). Оно оформляется в специальном акте, который затем будет передан в муниципалитет.
Лучше оповестить жильцов заранее (минимум за 10 дней). Это позволит разрешить возникшие у них вопросы и склонить к принятию положительного решения предварительно и индивидуально. - Заказать проект переустройства в лицензированной организации (частной или в БТИ).
- Посетить жилкомитет и узнать о службах, от которых требуется получить согласие. Также здесь проверять соответствие проекта архитектурным нормам.
- Поочередное посещение указанных служб и ведомств.
- Ещё одно посещение жилкомитета и получение оттуда согласия.
- При необходимости — проведение реконструкции чердака.
- Обращение в БТИ для внесения соответствующих изменений в техдокументацию.
- Передача собранного пакета документов в регистрационный орган или в МФЦ.
- Получение бумажного свидетельства о праве собственности. Это пункт не является обязательным, т.к. постепенно вся документация переводится в электронный вид. Сведения вносятся в Реестр, а затем при необходимости (проведение продажи или другой сделки, для которой требуется подтверждение прав собственника) наказывается выписка оттуда. У неё малый срок действия и для каждого требуемого подтверждения нужно снова её получать.
Необходимые документы
Список необходимых документов для каждого конкретного случая варьируется, но основными и обязательными будут являться :
- Документы на жилое помещение, находящееся под чердаком;
- Результат осмотра специальной комиссии, подтверждающее возможность дальнейшей приватизации;
- Особо оформленное согласие всех собственников жилых помещений дома на проведение приватизации;
- Согласие жилкомитета;
- Проект переустройства;
- Приведённая в соответствие техническая документация.
Стоимость
Затраты для приватизации чердачного помещения индивидуальны в каждом случае. Кадастровая документация приоритетна и стоимость составит в среднем от 50 до 160 тысяч рублей (в зависимости от региона нахождения).
Если прибегнуть к профессиональным услугам частный лицензированных фирм, то цена возрастёт на порядок, но в сроках, зачастую, выиграть не удастся. Кроме этого, при необходимости переустройства или проведения ремонта чердака их стоимость также войдёт в смету расходов. В одном случае, достаточно небольшого ремонта и переустройства, в другом — потребуется внушительное вложение средств.
Можно ли приватизировать чердак в многоквартирном доме?
Приватизация чердачного помещения возможно, однако для этого потребуется вложить значительные временные, финансовые ресурсы, а также личную убедительность и терпение. Зачастую по этой причине оформление проводится не самими собственниками, а нанятыми ими юристами.
Для приватизации чердака требуется соблюдение ряда условий :
- Данное помещение не должно быть никем ранее не приватизировано;
- Оно не является местом выхода инженерных и коммуникационных узлов;
- Дом не входит в список аварийного жилья и не стоит в очереди на снос;
- Другие владельцы квартир со всего дома должны выразить согласие на проведение приватизации.
В случае, когда у чердачного помещения уже имеется собственник, можно договориться с ним о купле-продаже. Финансовые затраты можно будет возместить впоследствии сдачей такого помещения в аренду. Если продажа невозможна, следует рассмотреть вариант аренды.
Если собственником помещения окажется муниципалитет, то возможно оформление чердака в безвозмездное пользование.
Дополнительная о порядке присоединения чердачного помещения в этом видео:
Приватизация чердака — весьма сложный, трудоёмкий и затратный процесс. Результат его не полностью зависит от инициатора, ведь одним из основных условий его проведения является получение согласия всех (или части) собственников жилых помещений всего дома. Много документов требуется оформить и инстанций обойти. Но в итоге можно стать обладателем дополнительного помещения над квартирой, которое можно использовать в разных целях: от сдачи его на условиях коммерческой аренды до устройства второго этажа квартиры.
Как приватизировать квартиру в аварийном доме читайте
