Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Открытый конкурс
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Законом предоставлено право лицам, владеющим жилым помещением, самим определять, как они будут управлять своим домовым имуществом .
Одним из способов управления является организация собственников жилья – ТСЖ.
Это организация, которая не ведет коммерческой деятельности , то есть не извлекает прибыли из нее. Она занимается только содержанием в надлежащем порядке дома. Вопросы, которые связанны с обслуживанием дома, она решает самостоятельно.
Для этого оно привлекает или организации со стороны, или выполняет свои задачи собственными силами. Объединение, будучи юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, вправе набирать для выполнения уставных задач персонал.
Главным учредительным документом является .
Деятельность товарищества должна соответствовать заявленным в его уставе задачам, то есть обслуживанию дома. Иные работы не допускаются.
Кому разрешено?
Объединение создается только собственниками жилья. Основанием, а равно и условием создания служит наличие в многоквартирном доме жильцов-собственников и решение их общего собрания.
Но для того, чтобы оно имело законную силу нужно, чтобы проголосовало более 50%, присутствующих на собрании. Необходимо так же, чтобы в голосовании участвовали не менее пятидесяти процентов от списочного состава владельцев жилых помещений.
Только в этом случае, создание товарищества будет законным .
Итак, только человек обладающий собственностью в доме, может быть , создавать его, ликвидировать и т.д.
Но среди жильцов могут быть и наниматели жилища . Как обстоит дело с этими гражданами? За нанимателя членом может быть мэрия или ее представитель УК, как собственник жилого помещения.
Сложнее с несовершеннолетними людьми. С одной стороны такой гражданин может иметь в собственности недвижимость, с другой – он не полностью дееспособен, до 18 лет.
А его представитель, опекун, или родители, не имеющие в данном доме собственности, в товарищество ни сами, ни за своего подопечного вступить не могут. Этот юридический казус, по сей день, не разрешен законодательно.
Этапы
Открытие любой организации включает в себя два периода:
- организационный;
- регистрация.
Начнем с первого этапа организации. Он включает в себя:
- подготовительный этап;
- проведение собрания.
Подготовку нужно начинать с создания инициативной группы и изучения законодательной базы.
То есть ознакомиться с тем, какими законодательными актами регулируется деятельность товарищества, требования к нему, его , направления деятельности, порядок создания, ликвидации, реорганизации.
В инициативную группу желательно включить людей , которые имеют опыт в управлении, а так же в вопросах, юридических и финансовых, естественно, они должны пользоваться доверием у жильцов.
Кстати говоря, инициатором могут быть и не жильцы, а например, домоуправление или мэрия.
Затем начинаем саму подготовку к проведению собрания .
Действия следующие:
- Группа опрашивает собственников, разъясняет им, для чего создается ТСЖ и его необходимость.
- К заседанию готовятся документы, бюллетени, уведомления, .
- Определяется и назначается дата, место проведения собрания.
- Собственникам рассылаются уведомления о собрании. Они вручаются под расписку, лично или почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
- Подготовительные документы.
Уведомление — приглашение на собрание. В нем содержится следующая информация:
- Цель собрания.
- Место его проведения.
- Данные собственника.
- Контактные телефоны и другие контакты, где можно получить информацию по интересующим вопросам, связанным с собранием.
Бюллетень – документ, предназначенный для голосования. В нем полные данные о собственнике, включая общую площадь его жилья, правоустанавливающие документы.
Кроме этого — повестка дня . На каждый вопрос владелец недвижимости должен дать ответ (письменно). Вариантов ответа два: за или против.
Собственники предупреждаются за 10 дней до проведения собрания.
Узнайте из об обязанностях управляющего.
Собрание
Собственники должны прибыть на него с паспортом и документами на жилище. На данные документы нужно приготовить ксерокопии.
Сначала выбирают председателя собрания и секретаря . Затем оглашается повестка, после этого проводятся прения по каждому вопросу проекта ТСЖ.
В случае положительного решения утверждается устав ТСЖ, затем избирается его правление. Председателя его может избрать собрание или правление на своем заседании. Отдельно утверждается состав комиссий. Их должно быть две: ревизионная и счетная .
Как проводить собрание, определено в ЖК, в . На этом, собственно, организационный период заканчивается и начинается следующий.
Регистрация
Как ? Это юридическое действие осуществляется председателем . Он может поручить зарегистрировать организацию своему доверенному лицу, оформив на него доверенность, нотариально заверенную.
Регистрируется товарищество в Налоговой службе. При постановке на учет представитель должен сдать пакет документов (о них ниже) и паспорт. Кроме этого нужно предоставить и копии их, заверенные нотариусом.
За регистрацию полагается уплатить пошлину . Размер ее – 4000 рублей.
После завершения регистрации открывается расчетный счет. Его открывает председатель и комиссия мэрии. После открытия в мэрию должно быть направлено письменное уведомление.
В регистрационный орган сдаются следующие документы :
О том, читайте на нашем сайте.
Стоимость и сроки
Мы уже говорили выше, что оригиналы документов сопровождаются заверенными нотариально копиями. То есть помимо пошлины придется уплатить стоимость нотариальных услуг .
Сколько, точно сказать нельзя, поскольку цена зависит от региона страны. Кроме этого еще нужно заказывать бюллетени, уведомления, а они тоже имеют цену.
Возможны и другие расходы . Например, на почтовые отправления и тому подобное. Поэтому расходы по созданию заранее спланировать трудно, а то и невозможно.
Регистрация проводится в течение 7 дней после того, как документы примет Налоговая служба. Товарищество заносится, как юридическое лицо в единый реестр (ЕГРЮЛ) и выдается свидетельство о госрегистрации.
Нюансы
Отказать могут в случае, когда поданы не все документы, не все они, а так же подписи заявителя заверены нотариусом.
Отказ возможен в том случае, когда не выполняются требования закона , которые предъявляются к подобным организациям, когда сведения, приведенные в документах, искажены или не соответствуют действительности. Есть грубые ошибки, помарки, подчистки. Не уплачена пошлина.
Заявление на регистрацию направляется в то подразделение Налоговой службы, которое занимается регистрацией. В противном случае, все придется начинать заново, включая оплату нотариуса и пошлины.
Сложности создания товарищества заключаются в основном оформлении необходимых документов и носят технический характер
.
Необходимо оформлять их в соответствии с требованиями, которые предъявляются к заполнению.
Например, форма Р11001 заполняется печатными буквами, все листы должны быть прошиты, пронумерованы, скреплены личной подписью заявителя и заверены нотариусом. И таких нюансов много, начиная с оформления и заканчивая органом, который и занимается регистрацией.
Поэтому, создавая товарищество, лучше сразу, еще в период подготовки, привлечь в помощь квалифицированного юриста , который и будет сопровождать всю процедуру открытия ТСЖ. Это дополнительные расходы, зато сэкономите время и нервы.
А вот в новостройке товарищество лучше создать сразу же, как только дом будет сдан в эксплуатацию и жильцы зарегистрируют право собственности на жилье.
Дело в том, что застройщик передает дом тому, кто первый подаст заявку на его приемку. С момента сдачи дома до окончания объявленного конкурса и выбора УК, здание находится в ведении застройщика, который и управляет им.
Выгода для жильцов здесь в том, что, принимая ТСЖ дом непосредственно от строителей, можно сразу решить все спорные вопросы и устранить недоделки.
В этом случае для обслуживания дома можно привлечь застройщика . И это, наверно, наилучший вариант, поскольку, кто лучше его знает объект им построенный.
Можно ли создать товарищеское объединение на нескольких домах? Закон допускает такую возможность. Несколько домов могут объединиться в товарищество.
Единственный нюанс заключается в том, что они должны граничить территориями друг с другом . Создать такое объединение можно либо, как говорится, с нуля, либо путем слияния ранее существовавших товариществ.
Протокол собрания
В нем содержится следующая информация:
Приложения к протоколу — список участвовавших, а так же бюллетени и уведомления. Последние должны иметь доказательства, что они вручены адресату.
Протокол необходим для документального подтверждения принятого решения и регистрации товариществ в госорганах.
Товарищеское объединение на сегодняшний день, наверно, наиболее работоспособная форма управления, поскольку вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются им самостоятельно. А это, согласитесь, большой плюс.
Пошаговая инструкция в этом видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Особенности создания ТСЖ в доме-новостройке
В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
После регистрации права собственности собственники помещений имеют право провести общее собрание и самостоятельно определить способ управления домом (ТСЖ, УК или непосредственный способ управления.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п.1 статья 136 ЖК РФ).
Необходимо учесть, что при создании ТСЖ протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (п.1.1 статья 136 ЖК РФ)
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.5 статья 136 ЖК РФ).
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 статья 135 ЖК РФ, п.2 статья 141 ЖК РФ). Если в ТСЖ состоит менее 50% голосов собственников, то такое ТСЖ не имеет права существовать и обязано само ликвидироваться. Это требования Жилищного кодекса.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что должностными лицами и лицами, избираемыми в правление ТСЖ (члены правления, председатель, члены ревизионных комиссии, главный бухгалтер) не могут быть дисквалифицированные граждане, а также руководители исключенных из СРО или признанных банкротами строительных компаний (мораторий действует три года) а также не должны иметь судимость за умышленные преступления (даже снятые или погашенные).
Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу Закона о внесении изменений в ЖК РФ нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).
Возведение нового дома - это забота застройщика. Однако его эксплуатация - это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
Застройщик и дольщик
Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».
Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.
Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О ).
Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ , Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64 , Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № -Ф 04-3181/2007(34456-А75-11) ).
Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая - когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008 ). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18 , от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17 , ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5 ). Такие расходы относятся на счет застройщика.
Еще одна категория споров - это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей» . Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1 ).
Если дом еще не сдан
Как мы выяснили, до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества. Следует добавить, что в силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 №-72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 - 48 ЖК РФ ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.
Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке - собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ . Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.
Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводы застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом ( Постановление от 10.06.2008 № -А 43-10275/2007-34-315 ).
Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 №-А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена в эксплуатацию в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.
А в Постановлении ФАС ПО от 07.04.2008 №-А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 №-А13-8317/2007 .
Застройщик и ТСЖ
В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то, что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 №-А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.
Несколько иначе сложилась ситуация между застройщиком и ТСЖ в споре, по которому принято Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.04.2008 №-А03-14047/07-33 . До ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик выступал абонентом ресурсоснабжающих организаций и заключил с созданным в доме ТСЖ договор об оплате потребляемых коммунальных ресурсов. По этому договору ТСЖ вносило в кассу застройщика денежные средства, собранные с жильцов, однако в дальнейшем обратилось в суд с требованием взыскать суммы неосновательного обогащения. Арбитры поддержали товарищество, поскольку до момента передачи дольщикам законченных строительством и сданных в эксплуатацию помещений бремя содержания дома должен был нести ответчик, у которого отсутствовали правовые основания предъявлять истцу к возмещению расходы по коммунальным услугам. При этом договор между ТСЖ и застройщиком был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия о количестве (лимитах) поставляемых ресурсов.
Федеральный закон от 30.12.2004 №-214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
См. также Постановление ФАС ПО от 14.03.2008 №-А55-5615/06.
Решение было обжаловано в апелляционной инстанции, но на момент сдачи журнала в печать результаты судебного разбирательства неизвестны.
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями , установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
